Den finananční gramotnosti

Bydlím | 27.4.2021

Předfixace hypotéky: lepší úrok, ale tvrdší podmínky bank

Takzvaná „dopředná“ rezervace úrokové sazby je řešení pro ty, kteří u svého hypotečního úvěru nechtějí riskovat budoucí růst úrokových sazeb. I tu je ale třeba dobře zvážit.
Předfixace hypotéky: lepší úrok, ale tvrdší podmínky bank

Panu Jiřímu končí příští rok fixace úroků u hypotéky, a tak
svou banku požádal o nabídku nové sazby, kterou by si dopředu zarezervoval.
Během několika dnů banka zaslala návrh dodatku ke stávající smlouvě o úvěru s
několika úrokovými sazbami, jejichž výše se odvíjela od doby fixace. To  bývá v praxi zcela běžné. Co však pana Jiřího
zaskočilo, byl odstavec s ujednáním o mimořádné a předčasné splátce úvěru.

„Ve zmiňovaném odstavci banka uvedla, že uzavřením dodatku
ztrácíme možnost provést v souvislosti se skončením aktuálního období platnosti
fixní úrokové sazby předčasnou a mimořádnou splátku bez úhrady nákladů za
takové splacení,“ podivuje se pan Jiří. Má na to banka právo? Je takové
ustanovení v souladu se zákonem?

Mimořádné splátky i výši poplatků určuje zákon
Předčasně a bez poplatků mohou klienti bank hypoteční úvěr splatit pouze za
přesně zákonem stanovených podmínek. Například před koncem doby fixace úrokové
sazby, při těžké životní situaci anebo vždy při sjednání plovoucí úrokové
sazby.

„Zákon o spotřebitelském úvěru dále umožňuje bezplatnou
mimořádnou splátku jednou ročně vždy k datu výročí smlouvy a to v maximální
výši 25 procent z původní částky jistiny úvěru,“ upřesňuje možnosti bezplatné
splátky úvěru na bydlení hypoteční specialistka z finanční skupiny Partners Dana
Chňoupková Míchalová.

Existují ale i situace, kdy banky dočasně odmítají přijetí
bezplatné mimořádné, nebo předčasné splátky hypotečního úvěru. Mezi ně patří i
takzvaná dopředná rezervace úrokové sazby neboli předfixace či future fix. I
poplatky za mimořádnou splátku hypotéky v období předfixace ovšem mají v zákoně
upravené limity.



„Banky smí po klientovi požadovat pouze vyrovnání nákladů
přímo spojených s předčasným či mimořádným splacením, v podstatě jde o
provozně-administrativní náklady. To jsou takzvaně nezbytně vynaložené
náklady,“ vysvětluje finanční poradkyně. V praxi jde například o ověření
podpisů, vyhotovení smluv a jiné drobné úkony. Například Česká spořitelna si za
ně účtuje podle svého mluvčího Filipa Hrubého 700 korun.

„V těchto případech je zcela vyloučené doplacení rozdílu za
snížení výnosu z úroku nebo naopak úhrada úroků, které banka platí za půjčení
si peněz na poskytnutí hypotéky na mezibankovním trhu,“ upozorňuje Dana
Chňoupková Míchalová.

Předčasná splátka může vyjít i draho
Kdo se však rozhodne pro předčasné splacení hypotéky z jiného, než v zákoně
uvedeného důvodu, nebo mimo zákonem dané mimořádné splátky až do výše 25
procent jistiny úvěru z její původní částky, musí počítat s vyšším vyrovnáním
ve prospěch banky.

„Výpočet nákladů, které bance vzniknou, je založen na
rozdílu sazeb v době poskytnutí úvěru a v době splacení. Jde tedy o ryze
individuální propočet,“ říká mluvčí Raiffeisenbank Petra Kopecká. Konkrétní
výši řeší banka s každým klientem zvlášť podle aktuální situace.

„Banka při stanovení výše požadované náhrady účelně
vynaložených nákladů při předčasném splacení hypotéky provádí standardní
výpočet v souladu s podmínkami uzavřené smlouvy,“ potvrzuje Petr Plocek z
UniCredit Bank s tím, že klient vždy obdrží od banky řádné vyčíslení.

Zdroj: iDNES.cz