Den finananční gramotnosti

Bydlím | 31.8.2020

Hypotéka nemusí vždycky „klapnout“. Ani když se zdá, že je vše v pořádku

Většina podmínek, které musíte splnit pro hypotéku na určitou částku, se dá zjistit dopředu. Přesto může nastat situace, že vám ve finále banka vystaví stopku. Zádrhel přitom nejčastěji bývá v prokazatelnosti bonity. Zásadní roli hrají i registry a samotná nemovitost. Na co si tedy dát pozor?
Hypotéka nemusí vždycky „klapnout“. Ani když se zdá, že je vše v pořádku

Parametrů pro schválení hypotéky je hodně. Často se ale
mluví jen o příjmu. Jenže do scoringu vstupuje celková bonita, celkové cashflow
žadatelů. A posuzuje se také kupovaná nemovitost. Jak přesně, to má každá banka
nastavené trochu jinak.

Abyste s žádostí opravdu uspěli, je dobré si zjistit nejen
základní informace o sledovaných parametrech. Vyplatí se jít víc do hloubky,
ptát se rovněž na detaily. Tím můžete dopředu eliminovat riziko, že vám banka
či stavební spořitelna žádost o úvěr na bydlení nakonec zamítne, i když na
začátku se zdálo vše být v pořádku.

Není příjem jako příjem
„Nejčastějším důvodem zamítnutí žádosti bývá nedostatečná bonita žadatele,“
říká Marek Petráš, produktový manažer hypoték skupiny Moneta. Přičemž zádrhel
bývá v příjmech. Ty jsou totiž jedním z nejdůležitějších pilířů pro konstrukci
hypotečního úvěru a v konečném důsledku často rozhodují o poskytnutí či
neposkytnutí úvěru.

„Pokud má být konkrétní typ příjmu uznán, musí splňovat
základní parametry jako je trvalost, pravidelnost a udržitelnost příjmu a jeho
transparentní prokazatelnost,“ vysvětluje Radek Vachulka, manažer bydlení České
spořitelny. Dodává, že vše, co se odehrává mimo uvedená pravidla, lze jen velmi
těžko akceptovat jako započitatelné příjmy.

„U každého příjmu navíc může být rozhodnuto, zda bude
započítána jen jeho část, některé typy mají stanoveny koeficient uznatelného
příjmu,“ doplňuje Lukáš Kopecký, ředitel odboru marketingu Raiffeisen stavební
spořitelny.

S příjmy ze zahraničí je to složitější
Standardně tak banky akceptují základní typy příjmů, tedy příjmy ze
zaměstnaneckého poměru (ze závislé činnosti) a z podnikání v České republice.
„Příjmy ze zahraničí byly po omezenou dobu vyjmuty z kategorie akceptovatelných
příjmů, nicméně momentálně se jejich akceptovatelnost částečně vrací,“ říká
Mikuláš Neumann, ředitel odboru Řízení rizik v Hypoteční bance.

Jejich uznání ale může být komplikovanější. Snazší to bude s
příjmy ze zaměstnání v zahraničí. „Příjmy z podnikání ze zahraničí jsou ve velké
míře v českých bankách tabu,“ přibližuje situaci Lucie Drásalová, analytička
Partners skupiny. U zahraničních příjmů je navíc zohledněn koeficient
kurzovního rizika, což v praxi znamená, že ho banka neuzná celý, ale například
jenom ze 70 procent. Kromě toho hraje u těchto příjmů roli například i státní
příslušnost, místo pobytu či rodinná situace.

Které příjmy banka ještě uzná
Existují ale ještě i další typy příjmů, s nimiž banky umí pracovat. Žadatel
může využít i příjmy z pronájmu, peněžitou podporu v mateřství či rodičovský
příspěvek. „Akceptují se i důchody starobní, invalidní třetího stupně, někde je
možné akceptovat i druhý stupeň,“ říká Daniel Horňák, hypoteční specialista
Bidli.

V potaz lze vzít také diety. Například řidičům kamionů jsou
podle Horňáka diety vesměs započítávány, nicméně obvykle jen do 50 procent
základního příjmu. A podobně i u dalších z uvedených doplňkových příjmů bývá
brána na zřetel jen část. Například má banka stanovené, že mohou tvořit
maximálně 30 procent z celkových příjmů žadatele.



Které příjmy banka neakceptuje
S jinými typy příjmů už může být problém. „Neakceptujeme například sociální
dávky vyplácené z důvodu slabého sociálního postavení, jednorázové příjmy,
dohody o provedení práv či příspěvky na péči,“ vyjmenovává Kopecký. A problém
bývá také u dohod o provedení práce nebo o pracovní činnosti, pokud z nich
nejsou placené odvody. Žádná banka také neuzná příjem ve zkušení době.

A potíže mohou mít podle Veroniky Hegrové z online
srovnávače hypoték hyponamiru.cz i začínající podnikatelé, kteří ještě
nepodávali ani jedno daňové přiznání. Kdo začal podnikat letos v lednu, musí si
na uznání příjmu počkat minimálně do ledna příštího roku, až oficiálně doloží
příjmy v daňovém přiznání.

Odhad se nemusí rovnat kupní ceně
Situace se může zkomplikovat rovněž kvůli nemovitosti, kterou si chcete
koupit. „Zásadní roli hraje ocenění nemovitosti, které zpracovává odhadce banky
a nemusí notně vyjít na kupní cenu,“ upozorňuje Horňák.

Jinými slovy, to, že kupujete nemovitost například za 4
miliony, neznamená, že ji také banka na tuto cenu odhadne. Odhad může vyjít
třeba jen na 3,7 milionu, což znamená, že vám banka na dům či byt nepůjčí
tolik, kolik byste potřebovali. „Pokud klient není schopen vzniklý rozdíl
pokrýt z vlastních zdrojů nebo souhrnnou hodnotu nemovitosti navýšit tak, že
přidá k pořizované nemovitosti ještě další, pak v konečném důsledku bude
snížená hodnota nemovitosti stopkou pro takový obchodní případ,“ konstatuje
Vachulka.

Pak jsou zde ještě podmínky, které musí splňovat samotná
nemovitost. Nemovitost, která vstupuje do zástavy, musí být bez právních vad a
dalších zatížení, například některých věcných břemen. Problém může představovat
špatný technický stav nemovitosti, špatná lokalita či záplavová zóna. „U
rodinný domů musí být vyřešená také přístupová cesta,“ dodává Petráš. Jednání s
bankou mohou zkomplikovat i nesrovnalosti v dokumentech.

Pozor na negativní záznam v registrech
Zcela samostatnou kapitolu pak představují úvěrové registry (SOLUS, CBCB).
Ty obsahují záznamy jak pozitivní, tak negativní. Ty první znamenají plusové
body. Pokud máte nebo jste měli úvěr, bezproblémově ho dlouhodobě splácíte, je
to pro banku velmi pozitivní informace. „Pro banku je totiž vždy bezpečnější
klient, o kterém získá informace tohoto charakteru než klient, o jehož platební
morálce nic neví,“ vysvětluje Drásalová.

Negativní záznam naopak znamená překážku. Pro banky bývají
problematické aktuální a historicky dlužné splátky (částky) a statusy jako je
zesplatněná pohledávka, odepsaná pohledávka či restrukturalizovaná pohledávka.
„Pohledávky jsou řešeny individuálně, a tedy je možné problémové záznamy
kompenzovat lepším zajištěním či bonitou,“ popisuje Neumann.

Problémem mohou být v některých finančních institucích i
exekuce, byť v minulosti, nebo dluhy na zdravotním a sociálním pojištění.

Negativní záznamy jsou v registrech viditelné ještě čtyři
roky po skončení daného závazku. „Pokud jsou to nebankovní závazky jako
například telefonní poplatky, je záznam viditelný rok,“ uvedl Horňák.

O svých závazcích by měl mít každý přehled, nicméně podle
hypotečních poradců se relativně často stává, že lidé o záznamu v registrech
nevědí. Proto je vhodné si před tím, než o hypotéku požádáte, nechat udělat výpis
z těchto registrů.

Zdroj: iDNES.cz